2018年全球商業地產充滿變數
摘要：全球許多市場的商業房地產價值都逼近歷史峰值，加上今年利率可能走高，讓2018年成為充滿變數的一年。
2017年結束的時候，全球許多市場的商業房地產價值都逼近歷史峰值，對於這個行業的投資者來說，好消息是過去八年的投資項目基本上都有收獲。但跨入2018年後，好消息變成瞭壞消息：接近峰值的房地產價值讓今年的房地產投資變得特別棘手。
Brookfield Property Group是全球最大的房地產投資機構之一，該公司首席執行長Brian Kingston說，今年最大的挑戰莫過於為新資金找到有吸引力的投資目標，投資者在價格上要三思。
房地產價格高企，加上今年利率可能走高，讓2018年成為充滿變數的一年。
但這並不意味著像Brookfield這樣的國際頂尖房地產投資機構會在今年保持觀望。相反，這些機構正在嘗試打一套跨越多個地區和資產類別的不同尋常的組合拳。
Brookfield把眼光投向瞭歐洲，希望在那裡購買更多房地產。歐洲許多經濟體正在增長，歐洲銀行業也終於走出2008年國際金融危機和隨後的歐債危機的陰影。Kingston說，歐洲國傢正準備清理危機期間留下的許多僵屍項目，他們似乎更願意為相關交易創造便利。
管理超過690億美元房地產資產的PGIM Real Estate計劃在今年擴大貸款基金業務，這項業務從投資者手中募集資金，然後借給開發商及其他機構。相比權益投資，債權投資更不容易受到價格下跌的影響。
在權益投資方面，除瞭傳統類型的房地產，PG靜電除油煙機價格IM將更加專註小眾資產，比如面向55歲以上“活躍成年人”（active adult）開發的租賃房，從而押註嬰兒潮一代人將開始尋找適合65-80歲人群居住的房屋。
PGIM美洲地區首席投資長Alfonso Munk說，進入這個年齡段的美國人口數量非常龐大，這些人不想和千禧一代混住在一起，而是想與同齡人待在一起，並享受嬰兒潮一代人所追求的便利和活動。
全球最大的房地產投資公司黑石集團（Blackstone Group L.P., BX）的房地產業務首席投資長Kenneth Caplan說，黑石集團正計劃投資一系列資產，比如印度寫字樓、西班牙住宅和澳大利亞倉庫等。黑石集團的資產管理規模超過1,000億美元。
Caplan說，今年不是跟風和隨大流的一年，對黑石集團來說，擁有獨到的觀點非常重要。
2017年商業房地產的表現好於很多人的預期。早在2015年，一些分析人士就表示，始於2009年的一輪牛市已是強弩之末。2016年房地產巨頭Sam Zell在一次大會上警告說，如果有人需要鳴鐘才能註意到房地產市場充斥著泡沫，那麼他要做的就是賣助聽器。
去年商業房地產市場已經表露出放緩跡象，最明顯的是很多市場銷量放緩。
根據數據公司Real Capital Analytics， 2017年前九個月，美國房地產成交額為2,966億美元，同比下降7%。2016年全年成交額較2015年下降11%。
一些房地產價值開始縮水，尤其是零售業，這個行業受到網絡購物競爭和許多大型零售商表現疲軟的嚴重打擊。倫敦很多大樓價格仍比歷史峰值低10%左右，主要是因為英國脫歐決定的不確定性。
不過，在大部分市場，房地產價格仍保持穩定，接近後危機時代房價反彈所取得的歷史高點。追蹤大型美國房地差項目的Green Street商業地產價格指數18個月前觸及歷史最高水平，較2008年樓市大跌後觸及的水平高逾一倍，之後幾乎紋絲未動。
推動房價上漲的因素之一是低利率。低利率使渴望收益的投資者對商業地產的需求上升。2017年底，10年期美國國債利率與年初基本持平。
外國投資者也在全球很多主要城市發揮日益重要的的作用，盡管安邦保險集團股份有限公司（Anbang Insurance Group Co.）和萬達集團股份有限公司（Dalian Wanda Group Co.）等一些中國投資者的海外投資步伐受到瞭中國政府的抑制。
2017年，房地產行業的融資難度隨之大增。2017年1至11月，108傢房企融資總額為10014億元，同比下降4%。事實上，這一數字並未反映出房企融資的真實困難程度，個別房企的高額融資拉高瞭整體水平。比如2017年1至11月，恒大和陽光城分別融得資金1724億元和1036億元，創下單個房企歷年融資規模新高。如剔除上述情況，2017年前11個月的房企融資總額則為7254億元，較2016年全年下降31%。這意味著大部分房企的融資額下降明顯。
在傳統融資渠道受限的情況下，房企開始尋找其他融資方式。目前來看，行業融資結構正在被資產證券化改變。2015年時，資產證券化僅占房企融資總額的0.3%；2017年前11個月，這一數字已提升至4.2%。在房企大力發展租賃業務的趨勢下，未來資產證券化的比例還將進一步提升。
Green Street旗下咨詢集團的總裁Jim Sullivan稱，受海外資本和一些新資本來源的影響，優質房地產項目供不應求。
進入2018年後，一些投資者正在2016年和2017年失寵的領域尋找機會。兩筆推進中的規模最大的交易發生在零售領域：Brookfield Property Partners LP （BPY）以148億美元收購尚未持有的房地產投資信托公司GGP inc.的股票，Unibail-RodAMCo SE. （UNRDY）收購悉尼商場開發商Westfield Corp. （WFGPY），交易金額為157億美元，外加大約100億美元的債務。
總部位於休斯頓的Hines計劃今年在倫敦更積極的開展交易。管理約380億美元房地產資產的Cohen & Steers Funds更看好休斯敦、加拿大西部和挪威這些近年來因油價下跌而遭靜電除煙機受重創的能源熱點地區。
Cohen & Steers Funds全球投資經理Jon Cheigh表示，這些熱點地區經歷瞭周期性調整，產生瞭機會。
其他一些在2017年表現疲軟的市場今年預計不會有太大起色。巴西房地產市場仍然飽受國內經濟嚴重滑坡的困擾。
根據房地產公司仲量聯行（JLL）的數據，去年第三季度，聖保羅的寫字樓租金較2012年底下降30%。寫字樓空置率為25%。
高力國際物業顧問有限公司（Colliers International Ltd.）駐俄羅斯研究主管Veronika Lezhneva表示，俄羅斯的房地產交易仍將不溫不火，寫字樓新開工建設已基本停滯。一些開發商開始評估新項目，但這些努力尚處於初步階段。
她說，至於新樓完工，可能要到2019-2020年瞭。
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2017年結束的時候，全球許多市場的商業房地產價值都逼近歷史峰值，對於這個行業的投資者來說，好消息是過去八年的投資項目基本上都有收獲。但跨入2018年後，好消息變成瞭壞消息：接近峰值的房地產價值讓今年的房地產投資變得特別棘手。
Brookfield Property Group是全球最大的房地產投資機構之一，該公司首席執行長Brian Kingston說，今年最大的挑戰莫過於為新資金找到有吸引力的投資目標，投資者在價格上要三思。
房地產價格高企，加上今年利率可能走高，讓2018年成為充滿變數的一年。
但這並不意味著像Brookfield這樣的國際頂尖房地產投資機構會在今年保持觀望。相反，這些機構正在嘗試打一套跨越多個地區和資產類別的不同尋常的組合拳。
Brookfield把眼光投向瞭歐洲，希望在那裡購買更多房地產。歐洲許多經濟體正在增長，歐洲銀行業也終於走出2008年國際金融危機和隨後的歐債危機的陰影。Kingston說，歐洲國傢正準備清理危機期間留下的許多僵屍項目，他們似乎更願意為相關交易創造便利。
管理超過690億美元房地產資產的PGIM Real Estate計劃在今年擴大貸款基金業務，這項業務從投資者手中募集資金，然後借給開發商及其他機構。相比權益投資，債權投資更不容易受到價格下跌的影響。
在權益投資方面，除瞭傳統類型的房地產，PG靜電除油煙機價格IM將更加專註小眾資產，比如面向55歲以上“活躍成年人”（active adult）開發的租賃房，從而押註嬰兒潮一代人將開始尋找適合65-80歲人群居住的房屋。
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全球最大的房地產投資公司黑石集團（Blackstone Group L.P., BX）的房地產業務首席投資長Kenneth Caplan說，黑石集團正計劃投資一系列資產，比如印度寫字樓、西班牙住宅和澳大利亞倉庫等。黑石集團的資產管理規模超過1,000億美元。
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2017年商業房地產的表現好於很多人的預期。早在2015年，一些分析人士就表示，始於2009年的一輪牛市已是強弩之末。2016年房地產巨頭Sam Zell在一次大會上警告說，如果有人需要鳴鐘才能註意到房地產市場充斥著泡沫，那麼他要做的就是賣助聽器。
去年商業房地產市場已經表露出放緩跡象，最明顯的是很多市場銷量放緩。
根據數據公司Real Capital Analytics， 2017年前九個月，美國房地產成交額為2,966億美元，同比下降7%。2016年全年成交額較2015年下降11%。
一些房地產價值開始縮水，尤其是零售業，這個行業受到網絡購物競爭和許多大型零售商表現疲軟的嚴重打擊。倫敦很多大樓價格仍比歷史峰值低10%左右，主要是因為英國脫歐決定的不確定性。
不過，在大部分市場，房地產價格仍保持穩定，接近後危機時代房價反彈所取得的歷史高點。追蹤大型美國房地差項目的Green Street商業地產價格指數18個月前觸及歷史最高水平，較2008年樓市大跌後觸及的水平高逾一倍，之後幾乎紋絲未動。
推動房價上漲的因素之一是低利率。低利率使渴望收益的投資者對商業地產的需求上升。2017年底，10年期美國國債利率與年初基本持平。
外國投資者也在全球很多主要城市發揮日益重要的的作用，盡管安邦保險集團股份有限公司（Anbang Insurance Group Co.）和萬達集團股份有限公司（Dalian Wanda Group Co.）等一些中國投資者的海外投資步伐受到瞭中國政府的抑制。
2017年，房地產行業的融資難度隨之大增。2017年1至11月，108傢房企融資總額為10014億元，同比下降4%。事實上，這一數字並未反映出房企融資的真實困難程度，個別房企的高額融資拉高瞭整體水平。比如2017年1至11月，恒大和陽光城分別融得資金1724億元和1036億元，創下單個房企歷年融資規模新高。如剔除上述情況，2017年前11個月的房企融資總額則為7254億元，較2016年全年下降31%。這意味著大部分房企的融資額下降明顯。
在傳統融資渠道受限的情況下，房企開始尋找其他融資方式。目前來看，行業融資結構正在被資產證券化改變。2015年時，資產證券化僅占房企融資總額的0.3%；2017年前11個月，這一數字已提升至4.2%。在房企大力發展租賃業務的趨勢下，未來資產證券化的比例還將進一步提升。
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進入2018年後，一些投資者正在2016年和2017年失寵的領域尋找機會。兩筆推進中的規模最大的交易發生在零售領域：Brookfield Property Partners LP （BPY）以148億美元收購尚未持有的房地產投資信托公司GGP inc.的股票，Unibail-RodAMCo SE. （UNRDY）收購悉尼商場開發商Westfield Corp. （WFGPY），交易金額為157億美元，外加大約100億美元的債務。
總部位於休斯頓的Hines計劃今年在倫敦更積極的開展交易。管理約380億美元房地產資產的Cohen & Steers Funds更看好休斯敦、加拿大西部和挪威這些近年來因油價下跌而遭靜電除煙機受重創的能源熱點地區。
Cohen & Steers Funds全球投資經理Jon Cheigh表示，這些熱點地區經歷瞭周期性調整，產生瞭機會。
其他一些在2017年表現疲軟的市場今年預計不會有太大起色。巴西房地產市場仍然飽受國內經濟嚴重滑坡的困擾。
根據房地產公司仲量聯行（JLL）的數據，去年第三季度，聖保羅的寫字樓租金較2012年底下降30%。寫字樓空置率為25%。
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